許多人在面臨資金需求時，可能會考慮申辦土地貸款或房屋貸款。但當您準備開始申請時，您知道應該聯絡誰嗎？銀行可能是最穩妥的選擇。然而，很多人都不知道，由於土地的流通性不高，大多數銀行更傾向於提供土地一胎貸款，而申請土地二胎貸款的管道，通常以民間機構為主。

土地二胎，顧名思義就是土地的第二次申貸。當土地已申請過第一次貸款後，再利用土地的剩餘殘值，向另一家貸款機構申請貸款。由於第二順位貸款代表著，當土地被法拍出售時，這筆債務屬於第二償還順位，必須等第一順位債務完全償還後，才能使用剩餘價值來償還第二順位債務。因此，大多數銀行只願意提供土地一胎貸款需求。若民眾有土地二胎申請需求，尋求民間機構的協助會比較容易。

【土地二胎申請須知】

原則上，只要民眾持有土地，無論是怎樣的土地，都有資格辦理貸款。土地上是否有建物，都不影響申請資格。儘管如此，不同的土地種類以及申請機構的不同，可能會影響申請的難易程度。

【土地建物非申貸人持有，可以申請嗎？】

有些土地上可能會存在他人持有的建物，這可能是因為前地主同意建造該建物，但在買賣過程中未包括該建物，導致現今的土地持有人未擁有該建物的權利。若您有這種困擾，請放心，因為土地本身是可以獨立作為抵押品的。即使您未擁有土地上的建物權益，仍然可以使用土地的持有權來申請貸款。

土地二胎種類大致可分為下列四種用地：

【農地】

只要持有農地的農民或農地持有者皆可向民間機構申辦。若想透過銀行機構申辦，申請人須為農業從業者，加入農會，並提供農業營運計劃書，證明土地確實為農地所用。

【建築用地】

持有合法建築用地者，通常是建商或自行建房的地主所持有。一般來說，建商身分較容易過件。若民眾是自地自建的地主，可同時申辦土地二胎和房屋二胎貸款。若是單獨持有建築用地的地主，則需要向銀行提供建築營造商開立的證明，才能進行貸款撥款程序。

【工業用地】

根據《都市計畫法》的規範，工業用地分為特種、甲種、乙種、零星等不同種類，這些種類的差別也會影響貸款成數和利率。儘管如此，這些種類並不影響申請土地二胎的資格，只要土地是工業用地，且確實有興建工業建物的需求，上述任何一種種類都能核貸成功。

需要注意的是，若向銀行申請，需檢附興建開發計畫和證明文件，並確實於計畫時間內動工。倘若未能在期限內動工，銀行有權收回貸款。

【持分土地】

土地產權不完整，由多位持有人共同持有。若向銀行申請貸款，需取得全部持有人的同意方能申請。但民間機構並未強制性規定，即使您持有的是持分土地，未取得全部持有人之同意，仍然可以向民間機構申請土地二胎。

儘管土地二胎的申請無限制，但仍然存在一些土地種類，其申請相對困難：

【國有土地】

由於土地歸政府機構所有，除非政府宣布拍賣或出售，否則難以由民眾持有。

【公共用地】

一些被劃為公共用地的土地通常只能等待政府徵收或用於公共之目的。

【林地、山坡地】

據《森林法》規定：「經編為林業用地之土地，不得供其他用途之使用」。因此，林地和山坡地無法隨意興建房屋，且改變土地用途也受到多項法規限制，對銀行來說價值較低，申請非常困難。不過，部分民間機構可能會承接林地貸款和山坡地貸款需求，若民眾有需求，可以考慮向這些機構諮詢。

銀行承辦土地貸款限制極多，審核流程嚴謹，並非所有土地都能向銀行申請貸款。大多數銀行主要願意承辦首次貸款，尤其是商業用地和都市計畫之住宅建地。農地和工業用地較少，但若能提交使用計畫書或相關證明文件，仍有可能成功申貸。然而，林地、山坡地、河川地等皆無法申請。

若想申請土地二胎，除非該建地處於都市精華區，才有可能申請成功。需要注意的是，向銀行申請土地二胎貸款幾乎等同於「土地增貸」的過程。在清償大部分一胎貸款後，民眾可以向銀行再次申請增貸，此貸款仍屬於一胎貸款。因此，銀行很少會單獨設立土地二胎貸款的服務。

【民間土地二胎】

民間金融機構在土地二胎方面較為靈活。只要土地仍具有價值，無論土地類型和坪數如何，甚至是持分土地，您都可以申請土地二胎貸款。若您遇到困難，可以與該機構商討有關貸款成數、利率、資格審核等方面事宜，以找到最適合您的解決方案。

銀行最多可貸5~7成，而民間可貸9成甚至更多都有可能。但業者如何定價會依據多方面的考量決定，包括土地的情況、位置、生活機能，再評估申請者的資金需求和財力證明。

影響土地貸款成數的部分原因：

• 土地一胎貸款成數：土地二胎貸款通常是基於一胎貸款後剩餘的土地價值進行估算。若申請一胎貸款後的土地仍具有高價值，那您就有可能獲得較高的貸款比例。
• 土地的種類：商業地和建築用地具有較高的價值。土地是否位於都市計畫區也會影響其價值。
• 土地的面積：土地的大小會直接影響土地價值。而大面積的土地較有價值。
• 土地的現狀：土地地形、位置和狀態也是考慮的重要因素。地勢平坦、位於城市附近的土地通常更有價值。
• 周邊環境：土地周邊是否有良好的生活機能，也會影響業者評估其價值。

這些因素只是影響土地價值的部分因素。若您有意願提高貸款成數，可以與貸款機構討論，並提交相關的財力證明文件，以獲得更多的貸款成數。